Definizioni e determinanti della rendita urbana: metodologia di calcolo e applicazioni all’area metropolitana di Roma

Le Province del Lazio hanno assunto il ruolo di Ente delegato all’indirizzo ed al controllo della pianificazione comunale dal momento dell’approvazione del proprio Piano Territoriale Provinciale Generale (PTPG), ai sensi della Legge Regionale vigente n.38/99. Nel Lazio sono stati approvati quattro PTPG su cinque (Roma, Rieti, Viterbo e Frosinone, manca la Provincia di Latina). La Provincia di Roma già da tempo si è attrezzata ed opera per sostenere i Comuni nel percorso di redazione o di variante dei nuovi strumenti urbanistici. Il destino delle Province come Enti Istituzionali, è ancora in attesa di provvedimenti di legge conclusivi. L’indirizzo ed il controllo della materia urbanistica comunale resta ancora saldamente nelle competenze provinciali. Peraltro il gravoso compito del coordinamento con le previsioni d’area vasta nella elaborazione delle pianificazioni locali è comunque necessario. Il modo con il quale il compito dovrà essere svolto e i soggetti competenti saranno indicati nella nuova Legge Regionale sull’urbanistica (che dovrebbe assumere le forme di un apposito Testo Unico) che la Regione dovrà approntare. Resta assai probabile comunque che, per la futura Città metropolitana di Roma, per ora indicata come coincidente con la Provincia, le competenze delegate saranno le stesse. La copianificazione e la sussidiarietà orizzontale e verticale saranno presumibilmente alcuni dei principi innovativi da introdurre per il Lazio, principi già assunti e vigenti in alcune leggi regionali recenti (ad esempio Toscana ed Emilia Romagna). Già da molto tempo il dibattito disciplinare ha rimarcato come la pianificazione locale, e così pure quella d’area vasta, non possano eludere il tema della reale disponibilità delle risorse, pubbliche e private, per la attuazione delle previsioni dei piani urbanistici. La verifica quindi della fattibilità economica delle previsioni di piano diventa una necessaria attività complementare dell’Ente di indirizzo e controllo. Nelle attività di trasformazione urbana per rigenerare i nostri insediamenti sono coinvolti capitali pubblici e capitali privati. Il compito dei Comuni è di indirizzare il destino dei propri territori utilizzando il potere di conformazione. Tuttavia questo dovere istituzionale deve essere garantito da premesse concrete di investimenti e di localizzazioni, tenendo in debito conto la coerenza con i piani triennali delle opere pubbliche. Gli investimenti per la trasformazione urbana generano rendite che, se equamente ripartite tra pubblico e privato garantiscono un congruo flusso di risorse per opere pubbliche ed una migliore resa economica delle attività private, per effetto del miglioramento delle dotazioni urbane di contesto. La Provincia può sostenere un ruolo attivo di supporto ai Comuni, in genere impreparati ad affrontare i temi della fattibilità economica dei piani, garantendo l’uso degli stessi metodi di valutazione e degli stessi strumenti di misura. Sempre più convinti, amministratori e tecnici, che la materia non è più eludibile o sottovalutabile in sede di pianificazione. Pertanto sulla scorta di queste considerazioni l’Amministrazione provinciale di Roma, e per essa il Dipartimento VI ha inteso realizzare un lavoro che partendo dallo stato attuale del dibattito conoscitivo in materia, ha cercato di indicare nuove prospettive e nuovi strumenti operativi di regolazione della rendita.