PANDEMIA, LOCAZIONI COMMERCIALI E GIUSTIZIA CONTRATTUALE: L’INCERTA AVANZATA DELL’OBBLIGO LEGALE DI RINEGOZIARE

The pandemic and emergency legislation have profoundly and unexpectedly changed the socio-economic environment that existed before the spread of SARS-CoV 2. That generated a significant modification in the balance between contractual obligations in many commercial leases. As a result, there has been a huge dispute over the payment of the rent originally agreed and the suspension of related guarantees. This comment analyzes the issue in light of two decisions made by the Court of Rome that resolved the matter in two ways opposed. In one case, the Tribunal of Rome recognized the existence of a legal obligation to renegotiate the contract and reduced the rent for the months of the lockdown. In the other, it rejected the request to reduce and return the payments made during the lockdown.

La pandemia ha mutato profondamente, e in modo del tutto inaspettato, il contesto socio-economico esistente prima della diffusione del SARS-CoV-2 determinando una significativa alterazione del sinallagma contrattuale nelle locazioni commerciali stipulate per l’esercizio di attività inibite durante i lockdown e fortemente limitate nei periodi di vigenza delle ulteriori misure restrittive adottate dal Governo. Il fenomeno ha dato luogo ad alcuni interventi normativi di carattere speciale insufficienti ad assorbire gli effetti della pandemia e, per la generalità dei rapporti di locazione commerciale, è sfociato in un enorme contenzioso relativo al pagamento e all’ammontare dei canoni, nonché alla sospensione delle relative garanzie. Il commento analizza la problematica alla luce di due pronunce del Tribunale di Roma che, in sede cautelare, hanno risolto la questione in modo diametralmente opposto: in un caso, riconoscendo l’esistenza di un obbligo legale di rinegoziare, nella specie rimasto inadempiuto, con conseguente riduzione giudiziale della misura dei canoni; nell’altro, rigettando l’istanza di riduzione e ripetizione dei canoni corrisposti nei mesi delle chiusure generalizzate per carenza del fumus boni iuris