Gli strumenti di micropianificazione urbanistica negoziale e la loro natura. Il genus eterogeneo dei diritti edificatori e la species primigenia della cessione di cubatura

La questione rimessa alle Sezioni Unite della Cassazione dalla Sezione Tributaria con ordinanza n. 19152/2020 riguarda la qualificazione giuridica dell’atto di cessione di cubatura e di riflesso quella dei diritti edificatori in generale. La novella codicistica che vede l’integrazione dell’art. 2643, co. 1, con il n. 2 bis è insufficiente a fare chiarezza posto che tace sul profilo nozionistico e regolamentare, prevedendo solo la trascrivibilità degli atti di disposizione aventi ad oggetto i diritti edificatori comunque denominati. La necessità di una ricognizione ermeneutica dell’istituto non è per certo teorica viste le ricadute pratiche, nel caso di specie, afferenti al valore da attribuire all’imposta di registro dell’atto di cessione. In particolare, se si ritiene la cessione di cubatura rientrante negli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà immobiliare ovvero traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari, sarà applicabile l’aliquota del 9% , viceversa, se si fa rientrare negli atti diversi aventi contenuto patrimoniale, opererà l’aliquota del 3% .